近日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《深化流通體制改革加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)工作部門(mén)分工方案》（下稱《方案》）。
方案在提出要支持流通企業(yè)建現(xiàn)代物流中心，發(fā)展統(tǒng)一配送的同時(shí)，也稱要禁止以物流中心、商品集散地等名義圈占土地，防止土地閑置浪費(fèi)。
方案指出，鼓勵(lì)各地以租賃方式供應(yīng)流通業(yè)用地，并依法支持使用農(nóng)村集體建設(shè)用地發(fā)展流通業(yè)。
針對(duì)上述“方案”，國(guó)土部顧問(wèn)楊重光表示，一方面有利于加強(qiáng)園區(qū)企業(yè)盤(pán)活存量用地的積極性；另一方面，按照此前的規(guī)定，工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地多以協(xié)議方式出讓，此次方案鼓勵(lì)以租賃方式供地，再通過(guò)設(shè)定有效的租賃期限，可以有效的減少“圈地”和土地閑置情況。
本報(bào)記者亦了解到，國(guó)土部亦在研究存量工礦用地的退出機(jī)制，探討實(shí)行工業(yè)用地出讓的彈性年期和租賃制等。
在楊重光看來(lái)，雖然“方案”只限于流通業(yè)，但是“該規(guī)定”的落地亦可以作為國(guó)土部未來(lái)推廣盤(pán)活存量工礦用地的有益嘗試。
物流園平均空置率為60%
北京大岳咨詢有限公司總經(jīng)理金永祥表示，物流園區(qū)對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)有極大的促進(jìn)作用。
相關(guān)研究顯示，物流費(fèi)用占GDP的比例每降低1個(gè)百分點(diǎn)，就可帶來(lái)4000多億元的經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)降低制造業(yè)成本、進(jìn)而拉低物價(jià)水平有重要意義。
在此背景下，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了一系列諸如鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入物流行業(yè)，物流倉(cāng)儲(chǔ)用地、城鎮(zhèn)土地使用稅減半等鼓勵(lì)性的政策，在此背景下，全國(guó)掀起了物流園區(qū)的建設(shè)熱潮，物流園區(qū)數(shù)量急劇提升。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)至少有20多個(gè)省市和30多個(gè)中心城市政府制訂了區(qū)域性物流發(fā)展規(guī)劃和政策，并將開(kāi)發(fā)物流園區(qū)作為發(fā)展物流的品牌。
截至2011年7月，掛名為物流園區(qū)、物流基地的園區(qū)共有4218個(gè)，也就是說(shuō)，平均每個(gè)地級(jí)市有12.6個(gè)物流類園區(qū)。
值得一提的是，在建設(shè)園區(qū)的旗幟下，中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)會(huì)長(zhǎng)何黎明表示，在物流業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，不乏有部分地區(qū)借建設(shè)物流園區(qū)之機(jī)出現(xiàn)“圈地”現(xiàn)象。
根據(jù)國(guó)家發(fā)改委和中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)此前聯(lián)合做的調(diào)研，不少企業(yè)以獲取政策優(yōu)惠為目的進(jìn)駐物流園區(qū)“圈地”，占而不建，坐等土地升值然后變賣。也有企業(yè)打物流旗幟，行商貿(mào)經(jīng)營(yíng)實(shí)質(zhì)等，與此同時(shí)，我國(guó)物流園區(qū)的平均空置率約60%。
中投顧問(wèn)高級(jí)研究員高博軒稱，造成物流園區(qū)空置率高的原因主要有三個(gè)：一是許多地方政府盲目跟風(fēng)；二是園區(qū)缺乏明確的目標(biāo)定位；三是園區(qū)規(guī)劃缺乏全局考慮。
盤(pán)活工礦供地的有益嘗試
本報(bào)記者獲悉，包括物流倉(cāng)儲(chǔ)用地在內(nèi)的工業(yè)用地閑置情況并不少見(jiàn)，亦被國(guó)土部關(guān)注，早在去年國(guó)土部副部長(zhǎng)牽頭的調(diào)研組已經(jīng)在去年開(kāi)始調(diào)研、盤(pán)活工業(yè)用地的方式。
“推進(jìn)工業(yè)用地出讓的彈性年期和租賃制，探索存量工業(yè)用地的退出機(jī)制”更在2013年國(guó)土部年度會(huì)議上被重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)。
“物流倉(cāng)儲(chǔ)用地，作為工業(yè)用地的一種類型，”楊重光稱，此次國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的文件有關(guān)禁止“圈地”、盤(pán)活存量用地的要求，一旦后續(xù)一一落地，對(duì)于盤(pán)活存量的工業(yè)用地，也具備借鑒意義。
根據(jù)“方案”，鼓勵(lì)利用舊廠房、閑置倉(cāng)庫(kù)等建設(shè)符合規(guī)劃的流通設(shè)施，涉及原劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或租賃的，經(jīng)批準(zhǔn)可采取協(xié)議方式供應(yīng)。
楊重光表示，上述“原劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或租賃的，經(jīng)批準(zhǔn)可采取協(xié)議方式供應(yīng)”，可以激活企業(yè)盤(pán)活存量用地的積極性，使得園區(qū)用地有效退出。
與此同時(shí)，通知亦明確，鼓勵(lì)各地以租賃方式供應(yīng)流通業(yè)用地。
“相比協(xié)議出讓獲取的土地，租賃期間的地塊很難給銀行抵押貸款，而且可以有效的防止浪費(fèi)，”上海良玉投資有限公司總經(jīng)理郭玉良表示，很多地方政府為了獲取更多的土地出讓金，供地時(shí)就按照最高時(shí)限供地。
“按要求，工業(yè)用地使用權(quán)出讓最高年限為50年。各地在設(shè)定工業(yè)用地出讓年限時(shí)，往往就高不就低，常以50年為出讓期限，這樣既可增加地方政府‘土地財(cái)政’收益，又可使企業(yè)達(dá)到利用土地作為投資產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)保值的目的！惫窳枷虮緢(bào)記者介紹，但過(guò)長(zhǎng)的出讓年限容易導(dǎo)致工業(yè)用地低效利用、閑置不用或自行轉(zhuǎn)讓等現(xiàn)象，而實(shí)現(xiàn)彈性的租賃制，也可以確保后續(xù)的退出。
值得一提的是，方案亦明確，可以依法支撐使用農(nóng)村集體建設(shè)用地發(fā)展流通業(yè)。
浙江大學(xué)教授楊遴杰表示，城市化過(guò)程中用地需求逐漸凸顯，諸如倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障房、養(yǎng)老等都開(kāi)始把“手”伸進(jìn)農(nóng)村，如果不對(duì)農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)進(jìn)行規(guī)范，或?qū)⒊霈F(xiàn)損害農(nóng)民利益的情況。 |
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